Är du i tvist om en hyresrätt eller bostadsrätt?
Vi företräder klienter i frågor om såväl privata hyresrätter och bostadsrätter som kommersiella lokaler. Vi erbjuder rådgivning i frågor om upprättande och tolkning av avtal, fel och brister i lägenhet eller lokal, uppsägning, skadestånd och biträder klienter i processer vid domstol och hyresnämnd. Våra klienter är såväl hyresvärdar som hyresgäster, hyresgästföreningar, bostadsrättsägare, bostadsrättsföreningar och förvaltare.
Bostadsrätt – undersökningsplikt
Enligt 20 § köplagen har köparen inte en allmän undersökningsplikt. Köparens undersökning av bostadsrätten får betydelse när köparen före köpet undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den.
När det gäller köp av bostadsrätt kan man dock säga att köparen har en allmän undersökningsplikt. Det är inte ovanligt att köpekontrakt avseende en bostadsrätt innehåller en uppmaning till köparen att undersöka bostadsrätten. Dessutom hålls i de flesta fall en visning, där köparen är med. Högsta domstolen har i ett avgörande kommit fram till att köparen ska anses ha undersökt bostadsrätten i samband med en visning.
Mäklaren ska informera köparen om undersökningsplikten. Informationen ska beskriva vad undersökningsplikten innebär för den som köper ett hus respektive en bostadsrätt. Den ska lämnas skriftligt och i så god tid att köparen hinner undersöka bostaden innan kontraktsskrivningen. Informationen kan exempelvis lämnas i objektsbeskrivningen.Vissa uppgifter som säljaren lämnar om bostadsrätten kan även medföra att köparen har att undersöka bostaden mer grundligt. Det kallas för att köparen får en utökad undersökningsplikt.
Fel i bostadsrätt – dold fel?
Fel i bostadsrätt föreligger om bostadens skick inte överensstämmer med vad parterna avtalat vid köpet. Det föreligger också fel om bostadsrätten avviker från vad köparen med fog har kunnat förutsätta vid köpet.Köparens undersökning av bostadsrätten delar in felen i dolda och upptäckbara. Dolda fel är helt enkelt fel som köparen inte borde ha märkt vid undersökningen och upptäckbara fel är fel som köparen borde ha märkt vid undersökningen.
Hur noggrann en undersökning ska vara beror på omständigheterna i det enskilda fallet. Enligt förarbetena till köplagen har kravet formulerats på följande sätt: ”Bedömningen får därvid ske med utgångspunkt i den grad av omsorg som kan krävas av en person i köparens ställning”.
I rättspraxis har det utvecklats en normalgrad av undersökning, något som kan kallas en ”vanlig undersökning”. Vid en vanlig undersökning ställs förhållandevis höga krav. Enkelt uttryckt måste köparen använda alla sina sinnen i alla lägenhetens utrymmen. Köparen ska in överallt och titta, känna och lukta.
Det är lättast att beskriva vad som inte krävs av köparen. Det krävs inte förstörande undersökningar. Detta innebär att fel är dolda om det inte går att upptäcka dem utan att ta sönder något. Det krävs inte heller fackkunskaper. Detta innebär att utgångspunkten ska vara hur en lekman tolkar det han eller hon ser och känner.I vissa fall är omständigheterna dock sådana att kraven inte ska ställas lika högt. I dessa fall pratar man om en ”ytlig undersökning”. Det handlar om att parterna avtalat om en viss egenskap eller om att säljaren lämnat uppgifter om en viss egenskap hos bostadsrätten. I dessa fall behöver köparen inte undersöka denna egenskap lika noga eller inte alls.
I andra fall är omständigheterna sådana att kraven ska ställas högre än normalt. I dessa fall pratar man om en ”fördjupad undersökning”. Även här handlar det ofta om uppgifter från säljaren. Det kan också vara så att köparen gör vissa upptäcker under den vanliga undersökningen och att dessa upptäckter väcker krav på en mer noggrann undersökning. Ofta innebär en fördjupad undersökning att köparen tar till fackkunskaper och helt enkelt anlitar en besiktningsman för att undersöka bostadsrätten.
Prisavdrag
Vid ett köprättsligt fel i bostadsrätten kan köparen kräva att säljaren avhjälper felet eller ger ett prisavdrag på köpeskillingen. Prisavdraget ska motsvara skillnaden i bostadsrättens värde i avtalsenligt respektive felaktigt skick. Kostnaden för att avhjälpa felet används ofta som ett riktmärke för att bestämma detta värde. Är felet av väsentlig betydelse för köparen har han rätt att häva köpet och kan i vissa fall även ha rätt till skadestånd.
Vad kostar det?
Vid anlitande av en advokat kan du i många fall använda dig av det rättsskydd som finns i din hemförsäkring. Vill du får mer information om hur rättsskydd fungerar vid frågor om hyresrätt eller bostadsrätt är du välkommen att kontakta oss. Vi hjälper dig att ansöka om rättsskydd.
Om du inte har möjlighet att få rättsskydd genom din försäkring kan du i vissa fall beviljas rättshjälp av staten. Det innebär att Rättshjälpsmyndigheten står för en del av kostnaderna för att du har anlitat en advokat eller biträdande jurist. Vi hjälper dig att undersöka om du har möjlighet att beviljas rättshjälp och hjälper dig att ansöka.